引「活水」：美聯黃建業倡設「跨境購房通」以「外需」激活「內需」的深度解析
樓市的「量升額跌」迷思
近年來，香港樓市經歷了一段不尋常的時期。儘管住宅物業的成交量有所上升，但總成交金額卻呈現下跌趨勢，這種「量升額跌」的現象，彷彿一道難解的謎題，讓市場參與者摸不著頭緒。美聯集團主席黃建業先生指出，這反映了樓市在「撤辣」政策實施後並未全面復甦，尤其是在中大型單位的交易上顯得疲軟，這背後與經濟環境未見明顯改善、失業率回升、消費市道低迷以及中美關稅戰引發的觀望情緒不無關係。 在此背景下，市民的入市決定被推遲，換樓鏈未能有效啟動，使得樓市的內在動力稍顯不足。
引入「活水」：跨境購房通的構想
面對樓市的挑戰，黃建業先生提出了設立「跨境購房通」的建議，旨在引入「活水」，透過「外需」來激活「內需」。 這個構想的核心，是參考現有的中港兩地互聯互通機制，建立一個便利兩地居民跨境購房的平台。透過「購房資金通」的設計，讓資金可以在兩地有監管地流動，解決內地居民在港購房面臨的資金調動限制，例如每人每年5萬美元的外匯兌換額度不足以應付香港高昂樓價的問題。
「購房資金通」的運作模式，設想是以閉環式管理，在保障國家金融安全的基礎下，設立一個「住房購房資金池」，讓資金專款專用於兩地人才的購房需求。 這樣的機制，一方面可以便利來港專才和學生在港置業安居，解決他們的實際困難，另一方面也能為香港樓市注入新的購買力。
「外需」激活「內需」的邏輯
黃建業先生認為，引入「外需」是當前刺激樓市、加速「去庫存」的刻不容緩之舉。 儘管撤辣後，投資客的入市個案有所增加，尤其是內地買家在一手大手成交中的佔比顯著上升，但現時樓市仍主要由用家及剛需買家主導。 透過設立「跨境購房通」，可以直接擴大潛在買家基礎，尤其是吸引具有一定購買力的內地專才和投資者。這股新增的「外需」不僅能直接增加成交量，更有望提振市場信心，逐步扭轉「量升額跌」的局面。
「去庫存」是當前樓市面臨的重要挑戰之一。 儘管長期供應有回落跡象，但短期內現樓貨尾量仍處於高位，這使得發展商需要低價賣樓以消化庫存，進而對二手樓價構成壓力。 引入「外需」有助於加快高庫存的消化速度，減輕發展商的銷售壓力，同時也有助於二手市場的價格企穩。
除了「跨境購房通」，黃建業先生還建議全面放寬投資移民至任何樓價的物業，並將樓價全數計入投資額，以鼓勵透過購房實現移民。 這也是一種引入「外需」的方式，透過更具吸引力的移民政策，吸引高質人才和其帶來的資金，進一步為樓市注入活力。
潛在的挑戰與機遇
設立「跨境購房通」無疑是一個具有前瞻性的建議，但也可能面臨一些挑戰。資金的跨境流動、外匯管理、以及如何確保資金專款專用並防止潛在的投機行為，都是需要深入研究和細化的問題。 然而，若能有效解決這些問題，「跨境購房通」將為香港樓市帶來重要的機遇，不僅能提升成交量和金額，更有助於香港鞏固其作為國際金融中心和人才匯聚地的地位。
更廣泛的意義
黃建業先生的建議，不僅僅是針對樓市的應急措施，更蘊含著透過互聯互通促進經濟發展的深層邏輯。在當前複雜多變的國際環境下，充分發揮香港作為連接內地與世界的橋樑作用，透過制度創新，吸引外部資源，激活內部市場，是應對挑戰、尋求發展的關鍵所在。設立「跨境購房通」，正是這種思維模式的一個具體體現。
結語：撥動樓市新活力的琴弦
香港樓市的現況，需要多方面的協同努力來應對。美聯黃建業先生提出的「跨境購房通」構想，為市場注入了新的思考方向。這就像是為樓市撥動了一根新的琴弦，希望能奏響引入「活水」、激活「內需」的樂章。這個建議的落地實施，需要政府、業界和社會各界的共同探討和努力，以期為香港樓市的健康發展開創新的局面。
