經濟的波瀾總是率先在人心泛起漣漪，而對於城市的筋骨——房地產市場而言，這份人心的波動，尤其關鍵。美聯集團主席黃建業先生的一席話，猶如一顆石子投入湖心，激起了層層討論。他指出，中產人士對於「飯碗不保」的擔憂，正成為阻礙樓市「換樓鏈」啟動的無形之手。這不僅僅是關乎數字的冰冷分析，更是觸及了無數家庭對未來的不確定感。
敲響警鐘：誰是「換樓鏈」的無形煞星？
想像一下，一個家庭隨著成員增加或收入提升，需要從現有的較小或位置稍次的住所，換到更大、更舒適、教育或交通配套更好的房子。這個過程，便是我們常說的「換樓鏈」。它涉及賣出舊有物業，然後購入新的物業，是樓市流轉的重要一環。當這條鏈條順暢運轉時，市場活躍，各類單位都有承接，猶如一條健康的經濟血脈。
然而，美聯主席黃建業先生觀察到，這條鏈條如今正面臨「卡關」。儘管「撤辣」政策（即撤銷額外印花稅、買家印花稅等）帶來了成交量的初步回升，但市場並未全面復甦，尤其反映在成交金額的「量升額跌」上，這意味著主導成交的更多是細價單位，而中大型單位的交投依然疲軟。黃建業先生一針見血地指出，這背後的關鍵因素是中產階級普遍存在的焦慮感，特別是對工作前景的擔憂，即「飯碗不保」。這種擔憂，讓原本有意改善居住環境的中產家庭，選擇按兵不動，凍結了換樓的步伐。
過去，樓市的回升往往是由豪宅及中大型單位帶動，如果這部分市場交投持續低迷，整體樓市復甦步伐自然受到拖累。黃建業強調，要推動樓市重回上升軌道，必須提振中大型單位的成交。
「飯碗」危機四伏：中產階級的真實焦慮
為何中產人士會如此擔心「飯碗」？這份焦慮並非空穴來風，而是根植於當前的經濟環境和行業變化。
首先，全球經濟局勢的不確定性是一個重要背景。中美關稅戰等外部因素持續影響本港經濟，帶來烏雲籠罩的感覺。 這種宏觀層面的不穩，很容易傳導到微觀層面的企業運營和個人就業。
其次，作為香港經濟骨幹的一些行業正傳出裁員消息。黃建業先生特別提到，金融、銀行及會計等過去被視為穩定高薪的行業，近期出現裁員情況，這對依賴這些行業收入的中產人士構成了直接威脅。 中產階級往往擁有較高的學歷和專業技能，但轉行成本也相對較高，一旦失業，再就業的難度和收入落差都可能帶來巨大壓力。
此外，政府統計處數據顯示，香港的失業率有所回升。雖然整體失業率數字看似不高，但這可能並未完全反映部分行業或特定人群面臨的挑戰。 尤其對於收入較高、供樓負擔較重的中產家庭而言，即使是短暫的失業，也可能導致資金鏈斷裂，引發連鎖反應。破產宗數的上升，也在一定程度上反映了經濟壓力正在加劇。
消費市道的低迷也是一個徵兆。 當人們對未來收入缺乏信心時，會本能地減少非必要開支，包括延遲或取消大額消費，如購置新物業。這種謹慎的消費態度，進一步反映了普遍存在的經濟不安全感。
恐懼如何凍結市場：拆解「換樓鏈」停滯的機制
中產人士對「飯碗不保」的擔憂，如何具體地「凍結」了「換樓鏈」？這是一個關乎心理和財務的複雜機制。
首先，是風險厭惡情緒的加劇。換樓通常意味著需要承擔更大額的按揭貸款。在工作前景不明朗的情況下，人們會對長期債務產生強烈的排斥感。他們擔心一旦收入來源中斷，將難以應付每月的按揭供款，甚至面臨物業被銀行收回的風險。這種對潛在風險的恐懼，足以讓許多原本計劃換樓的人打消念頭，選擇保守觀望。
其次，是對資產價值的擔憂。老闆級人士擔心「結業清貨」及「資產貶值」，這也反映了經濟下行對企業和個人資產的雙重衝擊。 對於有意換樓的業主而言，他們不僅擔心新購入物業的價值前景，也擔心舊有物業在經濟不景氣時難以賣出或需要大幅減價才能脫手。這種「雙重擔憂」讓換樓決策變得異常艱難。
第三，是資金流動性的考量。換樓需要一筆不菲的資金，包括首期、稅費、裝修費等。當工作穩定性受到威脅時，人們會更傾向於保留現金，以應對不時之需。將大量資金投入到房地產這種流動性較差的資產中，會被視為不明智的選擇。儲蓄和應急基金的重要性，在不確定的環境下被無限放大，而換樓計劃則被擱置。
最後，是信心問題。樓市很大程度上是一個信心市場。 當作為市場重要支撐力量的中產階級普遍缺乏信心時，即使有「撤辣」等政策利好，也難以真正激發他們的入市意願。全面「撤辣」的確改善了市場流動性，降低了換樓成本，甚至暫停了壓力測試，理論上有助於激活「換樓鏈」。 然而，如果深層次的經濟和就業問題未能解決，政策的效應也會大打折扣。
連鎖效應：當「換樓鏈」斷裂，樓市何去何從？
「換樓鏈」的斷裂，其影響絕非僅限於一部分中產家庭。它會在整個樓市中引發一系列的連鎖反應。
首先，是成交結構的改變。如黃建業先生所觀察，細價樓成為市場主導，而中大型單位交投疲軟，導致「量升額跌，價量背馳」的情況。 這反映了市場缺乏向上流動的動力，新買家主要集中在入門級單位，而有能力購買更大單位的人卻在觀望。
其次，是市場流轉率的下降。當換樓客減少時，二手市場的放盤量和成交量都會受到影響。 業主如果賣不出舊單位，就無法購買新單位，形成惡性循環。低流轉率意味著買賣雙方需要更長時間才能完成交易，市場活躍度降低。
第三，是對樓價的影響。雖然「撤辣」後成交量有所回升，但如果缺乏具備向上購買力的換樓客支撐，中大型單位的價格將面臨下行壓力。 即使細價樓交投活躍，也難以抵消整體市場因缺乏「換樓鏈」推動而導致的頹勢。有分析認為，樓價仍可能在一定範圍內波動，有待經濟和股票市場企穩，以及美國聯儲局減息才能真正回穩。
第四，是影響發展商的策略。中大型單位滯銷會影響發展商的銷售策略和未來土地儲備決策。如果市場對大單位需求不足，發展商可能會調整推盤節奏或戶型比例，甚至影響對政府賣地的參與意願，進而影響政府的土地收入。
第五，是波及相關行業。房地產市場的冷暖與眾多行業息息相關，包括銀行、運輸、裝修、家具等。 「換樓鏈」的停滯會減少這些行業的業務量，對整體經濟復甦帶來負面影響。
解凍的契機？重啟「換樓鏈」的可能性與挑戰
要「解凍」當前的樓市困局，重啟「換樓鏈」，關鍵在於如何化解中產階級對「飯碗不保」的深層焦慮，並重建他們對未來經濟和個人財富的信心。
首先，提振整體經濟是根本之道。只有經濟環境真正改善，企業盈利能力提升，就業市場穩定，甚至能創造更多高質量的職位，中產人士的收入來源才能得到保障，他們的信心才能恢復。這需要政府在宏觀層面推出有效的刺激經濟措施，包括支持受困行業、吸引外來投資、提升本地產業競爭力等。黃建業先生建議設立「跨境購房通」，引入「活水」，以「外需」激活「內需」，並建議放寬投資移民的物業限制，鼓勵買樓移民，以幫助消化供應和增加庫房收入，這些都是從外部引入動力的嘗試。
其次，穩定和改善就業市場至關重要。特別是針對金融、銀行、會計等受到影響的行業，需要關注其發展前景，支持企業轉型升級，提供再培訓機會，降低中產人士轉行的難度。失業率的回升趨勢需要得到遏制，政府應密切關注勞動力市場變化，並考慮為失業人士提供更全面的支援。
第三，重建信心需要時間和清晰的預期。政府的政策導向、對經濟前景的溝通，以及社會整體的穩定氛圍，都能影響人們的信心水平。當人們對未來有了更明確的積極預期時，才會敢於作出如換樓這樣的大額投資決策。
然而，挑戰依然存在。全球經濟的不確定性並未完全消除，內部結構性問題也需要時間來解決。人口結構變化、國際競爭等因素都可能對香港的經濟和就業市場帶來持續的壓力。 要如何在這些挑戰中找到突破口，不僅需要政府的努力，也需要企業的應變和個人的韌性。
美聯主席黃建業先生對「換樓鏈未能啟動」的觀察，是樓市現況的一個重要切面。它提醒我們，房地產市場的波動，不只是數字的遊戲，更是千家萬戶對未來生活的憧憬與不安的縮影。要讓「換樓鏈」重新轉動，需要的不僅是政策的微調，更是整體經濟環境的改善和社會信心的重塑。這是一場關乎「飯碗」與「安居」的系統性挑戰。
