思緒在城市的紋理中穿梭，看著一棟棟老舊的樓宇，它們承載著歷史的重量，也訴說著更新的迫切。市區重建，從來不是一條平坦的道路，它關乎的不僅僅是鋼筋水泥的疊加，更是人情、回憶與未來的交織。當政府以象徵式的地價，向市區重建局批出兩幅珍貴的土地，這不僅是一個土地供應的決策，更是為這項艱巨任務注入的一劑強心針。市建局行政總監韋志成先生的發言，更是畫龍點睛，預示著這「非唯一」的支援，以及對未來發債吸引力的提升。這背後的故事，值得我們深入探究。
重建的號角與資金的挑戰
市區重建局，一個肩負著改善舊區環境、提升市民居住品質重要使命的法定機構。然而，這項使命的達成，往往伴隨著巨大的資金壓力。收購舊樓、安置居民、進行艱鉅的工程，每一步都需要龐大的資金支持。尤其在近年樓市波動、收購成本居高不下，而項目銷售卻面臨挑戰的市場環境下，「高買低賣」甚至項目流標的情況偶有發生，市建局的現金流無疑面臨考驗。
政府此時的介入，以象徵式的1000元地價批出紅磡庇利街及將軍澳第137區的兩幅土地，無疑是為市建局送來了「及時雨」。 這兩幅土地，名義地價高達數十億元，轉為住宅用途後所帶來的發展潛力，將有效改善市建局的財政狀況，確保其已開展的重建項目能夠有序推進。
象徵式地價的深層意義
這次以象徵式地價批地，不僅僅是數字上的優惠，它傳遞了更深層次的政策信號。首先，這體現了政府對市區重建工作的高度重視與實際支持。在市建局面臨財政壓力之際，政府並非袖手旁觀，而是透過資源的調配，展現了合作夥伴的擔當。韋志成先生也形容，這是政府經深思熟慮的決定，反映了政府對市建局有實際支持，可增加市場信心。
其次，這也是對未來城市發展方向的一種引導。《香港2030+》長遠規劃願景中，強調了降低舊區發展密度，這意味著需要將部分人口重新調配到其他區域。 將軍澳第137區的土地，原計劃用於公營房屋，現批予市建局作住宅發展，正符合了這一長遠規劃的需要，並強調這不會影響長遠公營房屋供應目標。 庇利街的地塊則有助於增強「東九龍灣區」南面的連接和暢達性，並帶來九龍城區的規劃增益。
更為關鍵的是，韋志成先生所強調的「非唯一」。他個人估計，這兩塊地不是唯一兩塊獲象徵式地價批出的土地，相信以後都需要其他土地支持舊區更新，是「無可避免」的。 這句話為市建局未來的發展注入了信心，也暗示著政府將持續以批地等方式支持市區更新工作。這對於市建局制定長遠的重建策略、規劃未來的項目具有重要的指導意義。
發債吸引力的提升：信心是黃金
除了直接的財政支援，政府批地的舉措對於市建局的融資能力，特別是發行債券的吸引力，具有顯著的提升作用。市建局計劃在年內進行第二次發債，而這次獲批的土地，無疑會為其發債計劃添上亮麗的一筆。
發行債券，是市建局重要的融資渠道之一。投資者在決定是否購買某機構發行的債券時，最重要的考量之一便是該機構的財政穩健程度與未來的發展前景。政府以象徵式地價批出具備發展潛力的土地，等於是為市建局注入了寶貴的資產。這些資產不僅能帶來未來的銷售收益，直接改善現金流，更能作為信譽的背書，向市場傳達政府對市建局的堅定支持。
當市場看到政府如此明確地支持市建局，投資者對市建局的信心自然會增強。這種信心的提升，直接影響到債券的發行條款，例如利率。信心越強，市建局在借貸時就越有可能獲得更優惠的利率，從而降低融資成本，提高資金的使用效率。韋志成先生亦指出，政府批出兩幅地，將為市建局融資帶來好處，因可令市場對市建局的信心更強，借貸時利率亦更優惠。 這無疑是發債成功與否的關鍵因素之一。
此外，擁有更多具發展潛力的土地，也意味著市建局未來的收入來源更加多元化和穩定，這對評級機構的評級以及潛在投資者的吸引力都會產生正面的影響。市場會認為市建局具備更強的還款能力，從而更願意投資其發行的債券。
挑戰與未來的方向
儘管政府的批地為市建局帶來了曙光，但市區重建的道路依然充滿挑戰。舊樓老化問題日益嚴重，重建涉及的社會議題複雜，如何在平衡各方利益的前提下，持續有效地推進市區更新，仍需市建局與政府以及社會各界共同努力。
韋志成先生在提及這次批地時，也強調了未來市區更新工作不能單靠市建局，而是需要所有持份者一同合作。 他即將卸任，也再次呼籲要做好樓宇復修，將責任放回業主身上，這也指出了未來市區更新的一個重要方向：重建與復修並行，且要強化業主的責任意識。
政府以象徵式地價批地，提供了重要的資源，但這並非解決所有問題的萬靈丹。市建局需要善用這些資源，審慎理財，確保資金用於最迫切和最具效益的項目。同時，也需要繼續探索多元化的融資方式，例如透過「建設債」等方式吸引投資者參與重建項目，降低投資風險，增加資金池。 行政會議也要求市建局善用兩幅用地提升融資能力，並與政府檢討財政及運作模式，於2026年內提出加強樓宇復修的建議。
結語：為城市注入活力
政府以象徵式地價向市建局批出兩幅土地，並獲得市建局行政總監韋志成先生「非唯一」的積極評價，這不僅是解決燃眉之急的財政支援，更是對市建局持續推進市區更新工作的堅定承諾。這項決策，巧妙地將土地資源的調配與機構的融資能力結合，透過增強市場信心，為市建局未來的發債鋪平了道路，有望以更優惠的條件籌集到更多資金。
然而，我們也應清醒地認識到，市區重建是一項長期而複雜的工程，需要政府、市建局、業主以及全社會的共同參與和持續努力。這次的批地，是為這艘前行的航船補充了燃料，讓它在波濤洶湧的市場中能更穩健地航行。期待市建局能夠善用這些資源，結合更創新的理念與策略，為香港的舊區注入新的活力，讓我們的城市在保留歷史底蘊的同時，煥發出更宜居、更現代的魅力。未來的挑戰依然存在，但有了政府的支持和市場信心的提升，市建局在推動城市更新的道路上，無疑會走得更遠、更穩。
