繁華漸退：灣區樓市的寒流與澳門的冰點時刻
曾幾何時，粵港澳大灣區是無數人心中的置業熱土，是財富增值的代名詞。然而，數據不會說謊，市場的風向正在悄然轉變。最新發布的中原大灣區指數，如同一份冰冷的成績單，宣告著這片熱土正經歷一場持續的寒流：指數連跌五個月，整體水平跌回了八年前的光景。而其中，澳門的數據更是令人驚心——不僅創下了逾八年新低，更是刷新了歷史最低紀錄，彷彿一腳踏入了前所未有的冰點。這究竟是暫時的低迷，還是深層次調整的開始？這份報告將帶您深入探討。
指數背後的嘆息：大灣區整體下探八年低谷
「中原大灣區指數」並非單純的數字遊戲，它匯聚了廣東省九個城市（廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州、肇慶）以及香港、澳門兩個特區的一手及二手住宅交易價格數據，並以各城市的年度GDP為權重，綜合反映整個區域樓市的脈動。可以說，它是觀察大灣區樓市健康狀況的一面重要鏡子。
這面鏡子近期卻映照出令人擔憂的景象。根據2025年5月份的數據，中原大灣區指數報93.25點，較上月下跌1.79%，跌幅明顯擴大。 更關鍵的是，這已經是該指數連續第五個月下跌，整體水平已然回到了2017年1月，也就是八年前的低位。 這意味著，過去八年裡大灣區樓市的整體漲幅已被抹去，市場正經歷一輪顯著的價值重塑。
從構成指數的12個城市來看，五月份共有11個城市指數下跌，跌幅從0.23%到5.7%不等。 除了肇慶指數錄得2.72%的升幅外，其餘主要城市幾乎全線飄綠。 其中，作為四大中心城市的香港、廣州和深圳，其樓市指數也一同創下了逾八年來的新低。 這顯示出這股寒意並非局限於一地，而是瀰漫於整個大灣區的主要經濟體，顯示出廣泛的市場壓力。
冰封濠鏡：澳門樓市跌破歷史紀錄
在整體下行的趨勢中，澳門樓市的表現尤其引人注目，甚至是震驚。澳門指數不僅與香港、廣州、深圳一同創下逾八年新低，更是刷新了自身的歷史最低紀錄。 這個「歷史新低」四個字，沉甸甸地壓在人們心頭，它不僅代表著數字上的低谷，更是一種市場信心的極度考驗。
回顧過去，澳門的樓市曾因其獨特的經濟結構和有限的土地供應而屢創高峰。然而，近年來受到多重因素的衝擊，市場持續低迷。根據澳門中原去年的統計，2023年底澳門住宅成交量處於歷史較低水平，全年僅錄得2913套，與2016-2018年高峰期年均過萬套的成交量相比，大幅下跌了73%。 儘管2024年4月澳門政府全面取消了包括特別印花稅、額外印花稅、取得印花稅等在內的多項「辣招」，並放寬了按揭限制，旨在刺激市場活動，但從最新的指數來看，政策效果似乎有限，樓市依然未能擺脫下行趨勢。
澳門樓市面臨的挑戰是多方面的。對博彩旅遊業的較高依賴使得經濟容易受到外部環境變化的影響。 本地購買力相對薄弱，而外地買家的興趣似乎也因為各種因素而未能顯著提升。 雖然有分析認為全面「撤辣」對市場有正面影響，但流動性不足、供應有限以及居民更多元化的置業選擇（如橫琴和灣區其他城市） 使得澳門樓市的回升跡象並不強烈，成交量持續處於較低水平。 此次指數創下歷史新低，無疑是對這些深層次問題的又一次嚴厲警示。
寒潮何來：探究灣區樓市下行主因
是什麼原因導致了中原大灣區指數的連續下跌並重返八年前低位？市場分析普遍認為，五月份樓市的表現受到「五一黃金周假期」的影響，導致睇樓及成交量減少。 此外，儘管中美雙方在五月中旬達成關稅延期協議，但市場不穩定因素依然存在，這種宏觀層面的不確定性也對樓市情緒產生了抑制作用。
更深層次的原因可能與經濟大環境、貨幣政策以及市場信心有關。雖然有分析預測下半年聯儲局可能減息，且房貸息口有所下調，但目前的高息環境持續，增加了置業成本和觀望情緒。部分城市的二手成交量顯著下降，如廣州五月份二手成交跌破萬宗，按月減少10.5%，深圳一二手成交量也同步告跌，顯示出市場活躍度的普遍下降。 即使香港市場受匯率影響和新房低價促銷策略導致指數跌幅擴大，但一手成交量有所回升，反映出價格策略對成交的刺激作用，但也同時壓抑了二手市場和整體樓價。
展望未來：築底？轉機？
面對當前的市場狀況，大灣區樓市何時能迎來轉機，是許多人關心的問題。儘管數據顯示出持續的壓力，但市場中也存在一些積極的信號。中原地產的分析人士認為，隨著中美關稅戰緩和、供樓息口下調以及對美聯儲下半年減息的預期，多項利好因素的疊加，或許預示著灣區樓價離階段性底部不遠。
然而，市場的復甦並非一蹴可幾。對於澳門而言，如何擺脫對單一產業的依賴，實現經濟的多元發展，以及如何有效吸引外來人口和資金，增加市場流動性，是其樓市能否真正走出低谷的關鍵。對於整個大灣區而言，如何在宏觀經濟承壓、政策調控持續的背景下，重塑市場信心，激發內生需求，是擺在所有參與者面前的課題。
這場樓市的寒流，是大灣區高速發展中的一次重要調整。它考驗著政府的調控智慧，開發商的應變能力，以及購房者的心理承受力。澳門的歷史新低，是其中最為刺眼的數字，提醒著我們市場風險的存在，也預示著未來發展需要更加堅實的基礎和更具前瞻性的規劃。灣區樓市的未來走向，仍需我們持續關注。
