在香港這片寸土寸金的土地上，每一次物業交易都牽動著市場的神經，尤其是全幢酒店這類稀有資產的買賣。近期，國際知名物業顧問世邦魏理仕（CBRE）受業主委託，獨家代理出售位於北角春秧街112號的M1酒店，意向價約2.32億元，再次將市場目光聚焦於酒店物業的投資潛力與轉型契機。這不僅是一宗單純的資產買賣，更折射出香港酒店市場在後疫情時代的蛻變與新機遇。
逆市中的瑰寶：M1酒店的矚目登場
北角M1酒店，一幢樓高28層（連天台，不設4樓、14樓及24樓）的酒店物業，提供92間客房，建築面積約30,224平方呎，以約2.32億元的意向價公開招收意向書，截止日期為7月15日中午12時。這個價格換算下來，每平方呎約7,670元，相較於該酒店在2019年8月曾以約5億元放售的價格，現時的意向價大幅下調了約53.6%。 這不僅顯示了業主在當前市場環境下尋求「適價出售」的務實態度，也為潛在投資者提供了更具吸引力的入場機會。
M1酒店目前仍在營運中，並且據業主透露，平均出租率高達約99%， 近乎滿租的狀態為買家提供了穩定的租金收入，這在現時市場中無疑是一大亮點。酒店內部裝修雅緻企理，地理位置優越，距離北角港鐵站僅約3至5分鐘的步程，交通極為便利。 此外，其毗鄰多間專上學院分校及教學中心，包括香港教育大學北角教學中心、香港大學專業進修學院北角城教學中心及港島東校址，以及香港樹仁大學。 這種得天獨厚的地理優勢，為物業未來的潛在轉型，尤其是發展為學生或員工宿舍，提供了極大的想像空間。
市場變革的風向標：酒店物業的多元發展
世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧指出，政府及各大專院校正積極推動香港成為國際專上教育樞紐。 在此背景下，非本地學生的招生比例上限已擴大至前幾學年的兩倍， 再加上「高端人才通行證計劃」及其他專才輸入政策吸引大量專業人士來港定居，這些專業人士的隨行子女對本地學位的需求亦隨之上升， 進一步推動了教育資源及相關基建的發展。這一切都使得大專院校機構及住宿營運投資者逐漸將目光轉向全幢酒店項目，因為這類物業「即買即用，投入裝修改建資金較少及易於管理」。
M1酒店的業主也曾收到不少院校用家的查詢，希望能與酒店達成長期租約合約協議，用於安排學生或來港工作的職員居住。 這充分說明了市場對這類住宿的殷切需求。因此，M1酒店在保留其原有酒店功能之外，更具備了轉型為學生或員工宿舍的巨大潛力。這種靈活的用途轉變，使得酒店物業的投資價值不再僅限於傳統旅遊業的復甦，而是擁抱了更廣闊的社會需求，為投資者提供了多元化的收益模式。
香港酒店市場的挑戰與機遇
近年來，香港酒店市場經歷了前所未有的挑戰。疫情期間，旅遊業遭受重創，酒店入住率大幅下跌，經營面臨巨大壓力。 儘管政府逐步放寬入境檢疫措施，旅遊業亦開始緩慢復甦，但由於內地疫情的反复以及國際旅客的回歸仍需時日，香港酒店業的復甦前景仍承受一定壓力。 仲量聯行預計2024年的交易額將約為5億美元，較2023年減少約35%。 不過，隨著買賣價差有望收窄，以及香港旅遊業進一步回暖，預計2025年的投資活動將有所增加。
世邦魏理仕的報告也指出，2021年亞太區酒店投資成交額大幅反彈，顯示在疫情下，酒店資產，尤其是價值增長類型的項目，受到機構投資者、REIT、私人辦公室及私募基金的青睞。 許多投資者購入酒店旨在將物業轉型，改為共居空間、學生公寓或住宅等其他用途。 這類轉型不僅為酒店業帶來新機遇，也顯示了投資者對於酒店資產靈活性的高度認可。例如，過去數月已有外資基金購入尖沙咀晉逸精品酒店、紅磡逸酒店和中環荷李活道彩鴻酒店等，並預期改建後將加入共居及學生公寓等元素。 此外，宜必思中上環酒店及九龍珀麗酒店亦曾申請或計劃改建成住宅或共居空間。 M1酒店的出售，正是這股轉型浪潮中的一個縮影。
投資決策的考量：獨特定位與未來藍圖
對於潛在投資者而言，M1酒店的吸引力不僅在於其相對較低的意向價和近乎滿租的現狀，更在於其獨特的戰略定位和多樣化的發展潛力。北角作為傳統與現代交織的區域，生活配套成熟，交通網絡完善，對於學生和專業人才而言，是理想的居住地。若投資者看準學生宿舍市場，相信該區能為物業提供穩定潛在租賃者客源。 同時，項目鄰近港島區核心商業區，如太古坊，乘坐地鐵僅一站之遙，步行也只需十多分鐘即可抵達， 這使得物業也具備了吸引商業用家和企業租賃的潛力。
世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧強調，近期市場環境向好，不少投資者正在積極查詢優質酒店物業，希望把握機會進行收購。 這反映了市場對香港物業長遠價值的信心。M1酒店的出售，無疑為這些投資者提供了一個不可多得的機會，將其改造為符合市場最新需求的多元化住宿設施，實現資產價值的最大化。這筆交易不僅可能成為北角區乃至香港酒店物業市場的一個重要案例，更將為未來的物業投資和發展方向提供寶貴的啟示。
結語：轉型與創新的時代命題
北角M1酒店的獨家代理出售，不僅僅是地產市場上的一宗交易，更是香港在經濟轉型時期，酒店物業如何應對挑戰、擁抱創新的生動寫照。從傳統酒店經營到多元化住宿模式的轉變，從依賴單一旅遊市場到拓寬至教育和人才住宿需求，這一切都彰顯了市場的應變能力和對未來發展的敏銳洞察。M1酒店以其優越的地理位置、穩定的出租率和巨大的改造潛力，為有遠見的投資者繪製了一幅充滿希望的藍圖。這宗交易的最終落定，將不僅僅是數字的變動，更是城市脈動與市場活力的有力證明，預示著香港物業市場在挑戰中不斷探索，在創新中持續前行。
