2025年，香港樓市進入一個「新局面」，祥益地產總裁汪敦敬以其一貫「說真話」的態度，為市場帶來了專業的洞見與分析。他指出，儘管外界瀰漫著悲觀情緒，但樓市的實質數據卻顯示出改善的跡象，甚至預計樓價將由谷底回升。汪敦敬的分析，不僅基於對宏觀經濟數據的解讀，更深入探討了影響樓市的關鍵因素，包括資金流向、人口結構、教育政策以及國際政治經濟格局等，為置業者和投資者提供了重要的參考。
香港樓市的新常態與潛在增長動力
汪敦敬認為，香港樓市正在邁向一個新的大都會模式。這不僅體現在人口結構的變化上，更與香港作為國際教育中心的崛起息息相關。優質教育吸引了大量高質素人才，帶動了住房需求，同時也為香港的創科產業注入了新的活力。隨著香港集資功能的恢復，其作為全球金融中心的地位得以鞏固，人才與資金的匯聚效應將進一步推動樓市的健康發展。他強調，無論是本地居民還是內地人士，都越來越重視香港提供的教育機會和發展平台，這種人才的流入與匯聚，是支撐樓市長期穩健的關鍵因素之一。
資金動向與租金市場的穩固基礎
香港龐大的定期存款量是左右樓市大局的重要因素。汪敦敬指出，雖然過去因高利率吸引了大量資金流入銀行體系，但隨著利率的調整，部分資金已開始流向市場。這種資金的重新部署，加上外來人口增加導致的租金上升，為樓市提供了穩固的基礎。租金的穩定上漲，不僅是樓市基本面的體現，也為投資者提供了另一層次的保障。他特別提到，香港的H按利率的大幅調減，實際上是政府運用資金充裕優勢的體現，這也將有利於樓市的發展。
「悲情」情緒的影響與理性分析的必要
汪敦敬坦承，社會上的「深度悲情」情緒雖然不會改變樓市的根本結構，但卻可能導致市場進入冬眠或緩慢甦醒的狀態。然而，他堅信這種悲情終將減退，隨著市場因素的改善和正能量思維的增加，樓市將逐步回歸理性。他以祥益指數和中原指數為例，指出樓市已在農曆新年後出現小陽春，目前的拉鋸局面更像是谷底的鞏固期。他鼓勵市場參與者應以「用的價值」來評估市場，而非僅僅以投機的心態。他強調自己的角色是「說真話」，不畏懼數據和事實，並堅持自己的分析，因為他相信真實的數據和客觀的分析才能幫助市場健康發展。
風險管理與長官意志的考量
在全球政治經濟格局複雜多變的當下，汪敦敬提醒市場參與者需要做好風險管理。他認為，政治人物的言論和政策（即「長官意志」）對市場會產生不可預測的影響，這種影響難以量化，因此不應過度猜測，而應採取中庸之道和博弈論的策略來應對。無論是加息還是減息，或者其他政策變化，都應做好兩手準備，保持彈性，以管理風險並把握機會。他以自己為例，強調在投資決策上「看好就會去投資，看淡就會離場」，並以實際行動支持自己的觀點。
總結：擁抱新局面，以事實為依歸
汪敦敬的分析預示著香港樓市正進入一個新的發展階段。儘管外部環境充滿不確定性，但憑藉其獨特的經濟結構、不斷匯聚的人才資金以及政策的積極引導，香港樓市展現出韌性和潛力。他的「說真話」精神，正是為市場提供了一劑清醒劑，提醒人們應基於事實和數據做出理性判斷，擺脫悲情情緒的束縛，積極應對變化，才能在新的局面中抓住機遇，實現穩健的投資回報。
