摩根士丹利（大摩）報告指出，香港樓市經過一段時間的調整後，可能正處於觸底反彈的早期階段，並預計未來可能迎來一個持續約四至五年的上升週期。該行預測，今年下半年香港樓價有望止跌回升，約有百分之二的升幅。此輪樓市回暖的動力主要來自三個關鍵因素：取消印花稅、按揭利率下降，以及內地買家和移民需求的增加。
樓市觸底反彈的關鍵推動力
自2021年8月達到高位以來，中原城市領先指數（CCL）已累計下跌約三成。然而，根據大摩的分析，香港樓市的住屋負擔能力已回落至接近2011年的水平。這種負擔能力的改善，加上近期政策的調整和市場環境的變化，為樓市的反彈奠定了基礎。
其中一個重要的催化劑是政府於2024年2月全面取消了實施多年的樓市「辣招」，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這些措施的取消，大大降低了交易成本，並釋放了被壓抑的購買力。特別是對非本地買家和短期內出售物業的業主而言，這一改變提供了顯著的稅務優惠。
與此同時，環球利率環境的變化也對香港樓市產生了正面影響。隨著美國聯邦儲備局預期將展開減息週期，香港銀行同業拆息（HIBOR）亦隨之下降，這直接導致了按揭貸款利率的降低。對許多負擔著高額按揭的業主而言，利率下降意味著每月供款壓力減輕，從而增強了他們的置業能力和意願。大摩預計，實際按揭利率的下降將釋放更多潛在的購買及投資需求。
此外，來自中國內地的買家以及透過人才引進計劃來港的人士的需求增加，也被視為支持樓市的重要因素。隨著香港積極吸引專才和企業，人口結構的變化，特別是年輕專業人士和家庭的湧入，對住房的需求產生了積極影響。這些新來港人士在尋求安居之所的過程中，為市場注入了新的活力。
上升週期的預期與潛在回報
大摩預計，香港樓市的上升週期可能持續四至五年，這是一個相對較長的週期性復甦。從歷史數據來看，一旦樓市觸底回升，往往會伴隨著一段穩定的增長時期。今年下半年樓價預計將上升2%，雖然幅度不大，但象徵著市場情緒的轉變和趨勢的確立。
在具體的投資建議方面，大摩對部分地產股表達了看好態度，點名推介新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）以及嘉里建設（00683）。這幾家發展商在香港擁有穩健的土地儲備和良好的市場聲譽，並且其股價表現也預期會受益於樓市的回暖。相反，該行對九龍倉置業（01997）的建議為「低配」。
值得注意的是，雖然大摩對樓市前景持樂觀態度，但報告也提到，樓市仍可能面臨挑戰，儘管潛在的利好因素較為明顯。例如，全球經濟的不確定性、地緣政治風險以及潛在的通脹壓力，都可能影響樓市的復甦軌跡。
展望未來，審慎樂觀的市場判斷
總體而言，摩根士丹利的報告描繪了一幅香港樓市觸底反彈、並可能進入一個較長上升週期的圖景。取消印花稅、利率下降以及內地買家和人才需求增加這三大因素的疊加效應，為市場注入了強大的動能。雖然短期內的預期升幅相對溫和，但從長遠來看，未來四至五年的上升週期預示著潛在的投資機會。然而，投資者在做出決策時，仍需密切關注宏觀經濟環境的變化，並對市場的潛在風險保持警惕，做出審慎的評估。
