租金回報率分析：73個屋苑達標，雙位數進賬或可期待
近期市場數據顯示，香港住宅物業的租金回報率呈現穩步上升的趨勢。根據中原地產的最新分析，在143個成份屋苑中，有73個的租金回報率達到或超過3.5厘，更有兩個屋苑的租金回報率突破5厘大關，顯示出市場上存在不少具潛力的收租項目。這份報告深入探討了這一現象背後的成因，並分析了不同地區和屋苑的表現，為投資者提供參考。
租金與樓價的蹺蹺板效應
租金回報率是衡量物業投資效益的重要指標，其計算方式為年度租金收入除以物業市值。近一年來，香港樓市經歷了價格的回調，但租金卻相對堅挺，部分地區甚至出現了租金上升的情況。這種「租金升、樓價跌」的背馳現象，直接推動了租金回報率的提升。正如報告中所指，自2024年9月減息周期啟動以來，雖然銀行利率有所下調，但市場上租金的穩定增長，尤其是在部分優質屋苑，使得租金回報率得以維持在高位。根據數據，2025年4月，整體CRI回報率報3.48%，雖然按月微跌0.02個百分點，但仍處於逾13年來的較高水平。更值得注意的是，預計5月份的CRI回報率將能重返3.50%以上，並有望高於H按息，意味著「供平過租」的情況可能再次出現，吸引更多資金流入租賃市場。
個別屋苑表現亮眼，潛力可觀
報告中點名提及了部分租金回報率表現突出的屋苑。其中，嘉輝花園以5.56%的租金回報率位居榜首，其次是得寶花園（5.04%）和美景花園（4.54%）。這些屋苑的表現優於整體市場平均水平，顯示了它們在租賃市場上的強勁吸引力。 這些高回報率的屋苑，不少是具備一定樓齡但交通便利、配套設施齊全的社區。它們的租金水平能夠緊貼甚至跑贏市場大勢，加上其相對穩定的樓價，使得投資者能夠獲得較為可觀的租金回報。例如，在分析中提及的南豐新邨，儘管樓價有所波動，但其租金回報率仍能企穩在4厘以上，並跑贏同區的太古城等大型屋苑。 此外，報告亦指出，在143個成份屋苑中，有73個的租金回報率達到3.5厘或以上，這顯示出市場上的投資機會相當普遍，而非局限於少數項目。
地區差異與宏觀經濟因素
從地區上看，新界西的租金回報率表現尤其突出，最新數據顯示為3.73%，創下了自2012年7月以來的近13年新高。 這反映了新界地區在租賃市場上的潛力正在逐步釋放。同時，港島、九龍和新界東地區的回報率則呈現小幅回軟的趨勢，但整體仍處於相對健康的水平。
影響租金回報率的宏觀因素，還包括銀行利率的變動。隨著本港銀行多次下調最優惠利率，H按息也隨之下降。在2025年4月，H按息為3.5%，僅較同期租金回報率高0.02厘。 預計未來隨著美國減息週期的推進，本港利率亦將進一步下調，這將使得租金回報率與H按息的差距持續擴大，為「供平過租」的局面創造更有利的條件。 這種情況下，物業租賃的吸引力將會進一步增強，為房地產市場注入新的活力。
未來展望與投資建議
綜合以上數據和分析，香港住宅物業市場的租金回報率正呈現出積極的發展態勢。隨著樓價進入調整期，租金的穩定增長成為投資者關注的焦點。儘管市場上存在地區差異和個別屋苑表現的差異，但整體而言，3.5厘以上的租金回報率已經成為一個可以普遍達成的目標。
對於有意投資物業以收租的投資者而言，目前市場環境提供了一個相對較好的時機。選擇租金回報率較高、租賃需求穩定的屋苑，並結合對未來利率走勢的預測，將有助於最大化投資回報。值得注意的是，除了租金回報率，物業的地理位置、交通便利性、社區配套以及未來的發展潛力，也是影響物業投資價值的重要因素，這些都需要投資者在決策時綜合考慮。隨著經濟逐步復甦和利率的潛在下調，預計未來租金回報率的表現將更為樂觀。
