香港工商舖市場近年來面臨著多重挑戰，尤其是在四大核心區的街舖空置率持續上升。根據最新的數據，2025年第一季，中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣等核心區的街舖空置率已升至12.1%，創下近四年半的新高，接近歷史高位。這一趨勢不僅反映了香港零售業的挑戰，也對整體經濟產生了深遠影響。因此，了解這一現象的原因和影響，並探討其對香港經濟的影響至關重要。
核心區街舖空置率上升的原因
近年來，香港核心區街舖空置率攀升，實為多重因素交織影響的結果。深入剖析，可歸納為以下幾點：
市場轉型與租金調整
香港零售市場正經歷著深刻的轉型。過去仰賴奢侈品消費的榮景不再，取而代之的是更注重多元化與大眾消費的趨勢。奢侈品市場的退潮，直接導致了核心區域商舖租金與售價的顯著回調。雖然這降低了營商門檻，讓更多中小企或新興品牌得以進駐，但同時也暴露出原先仰賴高消費力支撐的商舖，在失去客源後難以維持經營的困境。租金和售價的回調，雖然是市場機制的自然調節，卻也造成了短時間內街舖空置率上升的現象。更甚者，部分業主對於調整租金抱持觀望態度，寧願空置也不願大幅降租，也是導致空置率居高不下的原因之一。
經濟環境與消費模式變化
全球經濟局勢不明朗，加上香港本地消費模式的轉變，對核心區街舖的經營帶來了不小的衝擊。一方面，外來遊客消費力減弱，仰賴觀光客的零售商首當其衝。另一方面，香港本地消費者的消費習慣也發生了變化，網購普及、跨境消費增加等因素，都分流了傳統實體店面的客源。此外，受到整體經濟環境影響，市民消費意願降低，更加謹慎地分配可支配收入，也使得非必需品的零售業面臨更大的挑戰。這種種因素叠加，使得傳統零售業態面臨著巨大的壓力，進而影響了商舖的租賃意願。
政策與市場調整
政府和市場的政策調整也對街舖空置率產生了影響。例如，租金和售價的調整使得一些企業重新評估其在香港的投資策略。此外，市場的殘酷調整過程中，出現了更多低價成交的案例，這反映了市場的整體情緒。市場的自然淘汰機制，加速了不具競爭力的商戶退出市場。
核心區租務成交與空置率的關係
租務成交情況與空置率之間存在著密切的關聯性。
租務成交情況
2025年5月，核心區的租務成交情況出現了一些波動。中原工商舖的資料顯示，5月份錄得309宗舖位租務成交，按月回落約6.9%，連續兩個月下跌，按年減少約13.2%。這表明市場對於商舖的需求仍然疲弱，租戶對於承租商舖的意願不高。成交量下降，也進一步加劇了空置率上升的壓力。
甲廈空置率的改善
與此同時，甲廈空置率在5月份出現了改善。港島整體空置率錄得13.63%，按月減少0.02個百分點，按年增幅進一步收窄為0.99個百分點。這或許是因為企業在調整經營策略時，將部分資源從街舖轉移至辦公室，或者租金調整吸引了部分企業進駐。
對香港經濟的影響與展望
香港核心區街舖空置率上升，不僅是零售業的困境，也對香港整體經濟產生了多方面的影響。
零售業的轉型
香港的零售業正從奢侈品市場轉向面向大眾的消費模式，這一轉型為本地品牌和新興業態提供了更多機會。隨著市場的調整，預計將會出現一個更健康、更具競爭力的零售生態。然而，轉型需要時間和適應，短期內可能仍然面臨挑戰。
政策支持與市場韌性
政府和市場的政策支持對於促進零售業的轉型至關重要。市場的韌性和適應能力將在未來的發展中發揮重要作用。例如，政府可以考慮推出更多針對中小企的扶持政策，降低其營運成本；同時，鼓勵零售商積極創新，發展線上線下融合的商業模式，以適應新的消費趨勢。隨著租金和售價的理性回歸，市場將逐步恢復穩定，為未來的發展奠定基礎。
綜上所述，香港核心區街舖空置率的上升反映了市場的挑戰，但也為本地品牌和新興業態提供了機會。要解決這一問題，需要政府、業界和社會各界共同努力，推動零售業的轉型升級，並重塑香港作為購物天堂的形象。
資料來源:
[1] today.line.me
[2] paper.hket.com
[3] finance.now.com
[4] www.aastocks.com
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