住宅供應鏈現冷卻跡象 四月落成量創七個月新低
根據利嘉閣地產研究部最新公佈的數據顯示，香港在今年四月份的私人住宅落成量錄得1,610伙，按月下跌約19%，創下近七個月以來的最低紀錄。此數據反映出近期住宅市場供應端可能出現了初步的冷卻跡象，值得市場密切關注。
動工量反彈但長遠增長仍待觀察
儘管四月份的落成量顯著下降，但同期私人住宅的動工量卻出現了顯著的反彈。根據屋宇署的數據，四月份共有兩個私人住宅項目動工，合共193伙，較三月份的108伙大幅增加了近79%。然而，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，儘管動工量按月有所回升，但整體而言，私人住宅的開展動工步伐仍然顯得較為緩慢。事實上，今年首四個月累計的私人住宅動工量僅為870伙，較去年同期大幅下跌了76%，創下了近十五年同期的新低。這顯示出儘管短期內有部分項目動工，但整體動工趨勢依然疲弱，為未來市場供應帶來不確定性。
落成量數據背後的結構性因素
四月份1,610伙的落成量，其中規模較大的項目包括長沙灣的「Belgravia Place I期」（714伙）及油塘的「親海駅II期」（658伙）。 這些數據亦揭示了地區供應的集中性。今年首四個月，九龍區的落成量佔整體約94.8%，達到6,729伙，其中九龍城更是主要的供應區域。 港島區的落成量則佔約5.2%，而新界區則暫未錄得私人住宅項目落成。 這種地區性的供應差異，可能與各區的規劃、土地供應及發展進度有關。
全年供應預測與市場影響
展望全年，利嘉閣地產預計今年私人住宅的落成量將約在2萬至2.1萬伙之間，這與差餉物業估價署的預測數字相若。 報告亦指出，今年首季的落成量已佔全年預測的34%，顯示發展商預期年內將有多個大型項目陸續取得入伙紙，並配合其他中小型項目，以達至預期的供應目標。 然而，四月份落成量創七個月新低，加上首四個月動工量顯著下滑，是否會對下半年的供應量產生實質影響，仍有待進一步觀察。如果動工緩慢的趨勢持續，未來幾年的供應量亦可能受到影響。
總體經濟環境與樓市前景
值得注意的是，今年一月份的私人住宅動工量經歷了顯著的修正，主要是因為黃大仙飛鳳街31至45號項目的195伙被新增，而九龍塘界限街121號的兩個單位則被刪減。 這些數據上的變動，雖然影響了首季的總體動工數據，但從長遠來看，市場對未來的供應預期並未出現重大改變。
然而，在分析樓市前景時，除了供應量數據，還需要考量宏觀經濟環境的變化。例如，自政府撤銷樓市「辣招」後，市場成交量曾經一度活躍，但隨後受到多種內外因素影響，成交量和樓價均出現回落。 儘管政府推出了多項刺激措施，並預期下半年樓價有機會止跌回升， 但市場仍需面對外圍經濟前景不明朗和資金流動性收緊等挑戰。
未來展望
整體而言，四月份私人住宅落成量跌至七個月新低，反映出供應鏈在短期內出現波動。雖然動工量按月有所回升，但長期的動工趨勢仍然偏弱。這些數據提醒我們，即使有預測的全年供應目標，實際執行仍可能面臨挑戰。未來市場的發展，除了受供應端影響外，亦將受制於整體經濟環境、利率走向以及政府的房策。持續關注一手市場的動態、發展商的推盤策略以及買家信心變化，將是理解未來樓市走勢的關鍵。
