市場震盪下的資產減值：泓碧與富澤花園的蝕讓成交剖析
近期樓市傳來不少蝕讓成交的消息，尤其是一些落成時間不算太長的樓盤，更見市場波動對資產價值的影響。在眾多案例中，馬鞍山泓碧和北角富澤花園的兩宗成交，尤為引人關注。它們不僅反映了部分業主在持有期間錄得顯著虧損，更折射出當前市場對房地產價值的重新評估，以及潛在的經濟壓力。
泓碧單位六年貶值近四成，創屋苑蝕幅紀錄
位於馬鞍山的泓碧屋苑，近期錄得多宗蝕讓成交。其中一個單位，屬於3座中層單位，實用面積約483平方呎，為兩房間隔。該單位以580萬元易手，折合實用呎價約12,008元。業主於2019年以770萬元購入，持貨約6年，現時帳面蝕讓約190萬元，貶值幅度高達24.7%。 另一宗更為極端的個案，是位於H17座中層B室的一房單位，實用面積約273平方呎。該單位以370萬元沽出，創下屋苑成交價歷史新低，呎價約13,553元。原業主於2019年以約643.6萬元一手購入，持貨逾5年，帳面蝕讓約274萬元，貶值約43%，創下泓碧歷來最高蝕幅紀錄。 若連同使費計算，該業主實蝕約300萬元，蝕幅接近四成七。
這些數字不僅是冷冰冰的帳面損失，更代表了許多家庭數年來積蓄的縮水。泓碧自2019年至今，樓價平均跌幅接近25%以上，顯示出該屋苑在過去數年間的市場表現不容樂觀。樓市的調整往往與宏觀經濟環境、利率變動以及市場供需關係等因素息息相關。對於這些「半新盤」而言，未能有效抵禦市場下行風險，也凸顯了購房決策時對未來市場走勢判斷的重要性。
富澤花園五載易手，業主損手28%創近年最大蝕幅
同樣在市場上引起討論的，還有位於北角炮台山道上的富澤花園。該屋苑近期錄得一宗富威閣低層H室的單位成交，實用面積約650平方呎，原為三房改為兩房間隔。此單位以720萬元易手，較業主原叫價的870萬元，大幅減價150萬元，減幅達17%，實用呎價約11,077元。 原業主於2020年8月以約998萬元的高價購入，持貨僅5年，帳面損失高達278萬元，跌價幅度達28%，成為該屋苑近年來蝕讓幅度最大的成交個案。
富澤花園這次蝕讓成交，更突顯了市場對高位接盤的風險。該單位於2020年購入，正值香港房地產市場相對活躍的時期，而業主亦以此價位入市。然而，其後市場的轉變，以及近期持續的調整，使得業主不得不以較低價格沽出以止蝕離場。這宗交易也反映了市場的供求關係，以及買賣雙方在議價能力上的變化。在賣方議價空間擴大，買方態度謹慎的市場環境下，蝕讓成交似乎已成為一種常態。
市場調整下的普遍現象與未來展望
泓碧和富澤花園的蝕讓成交，並非孤立事件。根據資料顯示，今年首五個月，香港已知買入價的二手成交中，蝕讓個案佔比高達32%，創下2009年金融海嘯以來的新高。 這顯示出，近期香港樓市正經歷一輪較為顯著的調整，整體房價出現下行壓力。無論是新盤還是二手市場，不少業主都面臨著資產價值縮水的困境。
導致這些蝕讓個案頻繁出現的原因是多方面的。首先，全球經濟不確定性增加，以及本地經濟復甦步伐未能完全符合預期，影響了市場信心。其次，持續的利率上升週期，增加了買家的按揭負擔，降低了入市意願，也迫使部分業主因資金壓力而選擇沽售。此外，過去幾年房地產市場的過度活躍和高位接盤，也積累了一定的風險，當市場風向轉變時，這些風險便容易顯現出來。
對於泓碧和富澤花園的業主而言，這次的蝕讓成交無疑是沉重的打擊。然而，從更宏觀的角度來看，這也是市場週期性調整的一部分。在經歷了多年的上漲後，房地產市場的回調是難免的。對於潛在買家而言，市場的調整或許提供了更具吸引力的入市機會，但也需要謹慎評估自身的財務狀況和對未來市場走勢的預期。對於有意置業人士而言，深入了解市場的變化，理性分析個別樓盤的潛力，以及對自身的負擔能力進行充分評估，是至關重要的。在當前充滿挑戰的市場環境中，審慎的財務規劃和長遠的投資視野將是抵禦風險的關鍵。
