開局氣氛：市場低迷但同時醞釀轉變
當下的香港樓市，正處於一個關鍵轉捩點。回望過去三年，樓價自2022年高位回落，跌幅接近三成，香港差餉物業估價署數據與中原城市領先指數CCL皆創出新低。即使坊間氣氛依舊偏淡，不少買家及業主表現謹慎，卻也有聲音認為市場或已逐漸築底，撤辣、減息和部分新政策正聚集動力，等待合適時機爆發。
拆解現時樓市氣氛——觀望與焦慮並存
成交量回升，新盤「劈價」促銷帶動短暫熱度，但二手市場仍充滿觀望。樓價下跌導致蝕讓盤增多，大部分業主心理關口未破，寧願等待而不主動減價，另一方面，發展商為去庫存，不惜大幅下調新盤價格吸引上車族。最新數據顯示，今年一至一手成交量創三年新高，但多靠新盤主導，二手市場則未見明顯復甦。
借貸成本與按揭市場新常態
近期最受關注的，是港元HIBOR與美國息口走勢。過去加息環境令按揭利率攀升，加重供樓負擔。但隨美國減息預期升溫，高息時代漸趨終結。部分銀行主動降低按揭利率，並配合金管局放寬按揭成數，令首期減輕，入市門檻看似降低。不過，高樓價與資產負債率上升的壓力並未消退，尤其是對於劏房、細單位物業的購買力始終有限，形成嚴重兩極化。
地產商策略調整與資本周轉
五大地產商淨負債率推升，壓力倍增。過往「牛市」下的高槓桿慣性，如今被拖入現金流緊絀的局面。在手土地儲備龐大、開發周期變長，推使地產商加快去庫存步伐。雖然坊間憧憬會出現「割喉式」大劈價潮，但實際上優惠已較去年縮水一至兩成，地產商現以價格穩定換取快速現金回籠，把資金靈活度放在首位。
樓價見底，反彈還是跌多一程？
各界預測出現分歧。有國際行、中資行及投資銀行如高盛、銀河國際預料，2025年下半年香港樓市止跌回穩，去庫存過程接近完成，不排除出現小幅反彈。內地及本地新政策如撤辣、吸引企業投資、放寬印花稅，均利好市場信心。不過，也有悲觀派指出，全球宏觀經濟及中國地產風暴陰影未除、中港資金流未明朗、高負債率壓力蔓延，二、三線物業仍有進一步調整空間。
基層與中產購買力：誰敢出手？
對於首次置業者來說，現時樓價回落，按揭成數放寬，加上利率下調預期，確實是少有的「上車窗口」。但市民面對經濟前景不明、外圍不穩、高失業率等問題，入市決定更趨審慎。對已持貨的小業主與投資者而言，高槓桿、負資產風險依然存在，特別是2018後高位入市者，蝕讓賣盤不少，加劇迷茫與焦慮。
入市黃金時機？或續觀望為上策
樓價是否已跌至盡頭，何時才是最佳入市時機？這永遠沒有完美答案。水晶球、專家、分析師都可能誤判，把握其實只有回歸自身實際情況 —— 置業需求、自住還是投資、可承擔風險、資金流動性，才是核心原則。對於剛性需求者，樓價下跌、利率回落確是可以考慮時點；若追求投資升值，則需評估後市反彈的動力及速度，切忌高追，寧可分批進場。對於不急需上車者，宜持續觀望，審慎評估政策、市場成交量與價格走向，不做短線博弈。
結語：築底還是迷途？以長線心態面對變局
2025年香港樓市站在十字路口，政策利好、供求結構、外圍經濟將繼續角力。無論市場是跌定或已築底，投資與置業決定一定要建立在自身實力與需求之上。這是一場耐力賽，不單單勝在搶贏低點，更在於穩健持貨，不被短期波動擊倒。期望樓市真正迎來重生，最終仍要看基本面、政策與信心三方共振。未來一年，雖危中有機，還須繼續細心觀察與冷靜抉擇，誰能跑在轉彎前，誰就有可能搶占先機。
