房地產下行打擊，安老按揭業務成拖累
近年香港樓市顯著下行，加上持續高息環境，物業價格跌勢明顯。這股跌浪直接衝擊按揭證券公司的核心業務。2024年該公司除稅後虧損擴大至4.18億元，按年增幅達61%。主因來自安老按揭業務。當長者以物業作抵押換取現金，理論上房價保值甚至增值，公司能穩妥回收貸款並獲利。但樓市向下，當物業最終變賣價值遠低於實際借出資金，公司必須為這些潛在虧蝕計入會計損失。這種風險一旦遇上房價大幅回落，損失立即擴大。
安老按揭需求增速放緩
儘管社會老化，安老按揭本來被視為新增長點，但樓市跌勢連帶影響意欲。2025年首五個月，安老按揭申請宗數只有425宗，較去年同期下降約14%。單在五月份更較四月份按月跌23%，反映市場信心下挫。再看2023年全年安老按揭登記僅346宗，雖按年增長46%，規模仍然有限。隨著物業前景未明，潛在客戶顧慮借貸風險，需求自然受壓。安老按揭漸趨審慎，進一步限制公司收入增長。
年金業務逆市急增，注入生機
有趣的是，按證公司另一主力——年金業務，在同一時期卻見欣欣向榮。即使經濟不景，不少市民追求穩定收入保障，令年金產品需求激增。2024年涉及年金保單數量破萬張，銷售總額達44億元，按年增長達3.91倍及1.75倍。2025年首五個月年金新造保費額已經高達46億元，輕鬆超越去年全年水平。這種現象反映市民對退休保障及長壽風險意識提升，選擇透過年金鎖定現金流，減低投資波動與低息壓力帶來的不安。
房價波動加劇安老按揭業務風險
樓市不穩對安老按揭業務是直接衝擊。首先，物業作為抵押品價值減少，削弱放貸安全邊際。當最終收回抵押時回收價遠低於貸出金額，公司需即時確認會計損失。此外，財務報表受到樓價預期變動而浮動，加大盈利波動。今年虧損擴大正是這種會計風險爆發的實例。若樓市短期內難以反彈，這些潛在虧損壓力難以改善。
業務結構需平衡，風險管理成關鍵
由於安老按揭與年金業務分別受不同市況影響，按證公司需積極調整業務結構。安老按揭應優化審批政策，審慎衡量貸款成數，儘量降低樓市逆轉時的潛在損失。年金業務則乘熱再上，繼續推廣吸納資金，加強產品多元化與市場滲透率。風險管理能力和資產品質監控將成為公司持續營運關鍵。
展望未來：穩健策略方可突圍
展望未來，香港樓市前景不容樂觀，外圍加息周期未完，供應充裕，安老按揭業務短期需要繼續面對惡劣經營環境。業績壓力暫時難以大幅舒緩。反之，年金市場熱度料可維持，特別是政府推動下扣稅年金及宣傳優惠，將有利公司推高新保單數量。整體而言，按證公司需繼續在產品設計、風險管理及資本充足率方面加強競爭力，引入創新金融科技，加強面向未來人口老化和退休保障的長遠發展。
總結：分化新常態下的機遇與挑戰
最近一年，按證公司虧損擴大，暴露安老按揭高度依賴樓市上升週期的致命弱點，也突顯財務風險要點。反觀年金業務成功逆市突圍，帶來現金流和市場正面氣氛。未來在樓市疲弱與人口老化共存的環境，要穩步前行，關鍵在於分散業務風險、提升產品吸引力，以及嚴格管控放貸質素。唯有在結構調整與風險應對之間取得平衡，按證公司才可從逆境中尋找到突破與新機遇。
