馬鞍山迎海：二手樓價走勢與市場趨勢全面剖析
區內矚目焦點——迎海的優勢
馬鞍山迎海一向以臨海而建、鄰近烏溪沙沙灘、擁抱吐露港的永久景觀聞名。屋苑不但交通便利，鄰近港鐵烏溪沙站，亦有多條巴士、小巴線連接大市區。配套設施完善，包括住客會所、泳池、健身室、戶外綠化空間，設計強調環保、與自然融合，讓住戶能充分享受方便與寫意兼備的生活圈。
區內學校網絡屬於沙田區，教育資源充足，加上周邊大型商場、超市和餐飲選擇豐富，一直吸引自住家庭及換樓人士關注。
樓價變動與蝕讓案例
近年香港樓市風雲急轉，馬鞍山迎海二手市場亦掀起一陣波瀾。根據多個地產網及新聞報導，2024年至2025年期間迎海錄得多宗蝕讓成交，反映出早年高位入市的業主現時處於負資產或蝕讓離場的狀態。
以2025年最新成交為例，有迎海‧駿岸兩房單位以668萬元售出，對比2019年購入價822萬元，五年期間帳面蝕讓約154萬元，跌幅約18.7%。另一單位於2024年中以728萬元易手，業主八年前以897萬元買入，蝕讓高達169萬元，跌幅約18.8%。這些數據顯示，早年於樓市高峰期購入的買家面臨明顯損失。
成交量與入市氣氛
雖然樓價回調，但成交量仍保持活躍。根據不同屋苑專頁和地產代理數據，迎海近月平均每月有超過10宗成交，部份「筍盤」更吸引大量睇樓人流。買家以區內換樓及剛性自住需求為主，追求高層、海景單位，對屋苑實用率及景觀有明確偏好。
價位方面，目前兩房單位普遍開價約650萬至750萬元，比高峰期大幅回落，吸引部分首次置業者或換樓家庭進場，議價空間亦明顯增加。屋苑呎價下試至約14,000至15,000元，相較一線住宅地段更具競爭力。
市場因素與未來走勢展望
多宗蝕讓成交的主因與整體經濟環境、區內新供應增加，以及按揭貸款收緊等社會大勢密不可分。隨著利率上升及新盤推售，部分業主為求套現「止蝕離場」。但值得留意的是，連續調整後的價位已接近六、七年前的入場水平，吸納力正逐步回升。
除價格因素外，迎海本身配套優勢、不少單位景觀獨特，區內人口結構穩定，對自住用家依然具吸引力。加上香港未來交通規劃（如北部都會區、鐵路延線）或進一步增強區域連繫，也為物業保值和長線升值增多變數。
投資者與自住者要注意什麼？
對於準備在迎海進場的買家而言，現時屬於「撈底」良機還是「危中有機」？需要持謹慎但不悲觀的態度。蝕讓潮或為買家創造較低入場門檻，但未來升值動力更多取決於本地經濟復甦步伐、利率政策及整體房地產市場信心。
自住上車族可聚焦於景觀、樓齡、管理質素、樓層開揚度與實用率，換樓客則可考慮區內同類入場門檻和換樓成本。無論自住還是投資，現時談「再跌空間」已非主流焦點，不如關注現有個案價格、議價幅度以及個人財政承擔能力。
總結：波動市下的「危」與「機」
迎海近年經歷明顯調整，由高峰價回落至現水平，為區內置業人士提供截然不同的選擇。蝕讓個案固然令人關注，但對於需要換樓、重視生活質素的用家來說，調整後的吸引力甚至超過往昔。預計中短期仍以剛性需求支撐成交；長遠則要視乎經濟復甦、息口及港人置業信心的綜合影響。
無論你是上車族還是換樓族，一旦適合預算並看準時機，迎海始終可能是馬鞍山優質的大型海景屋苑之選，只需衡量個人承擔，在市場波動中尋找最適合自己的安居方案。
