香港樓市現況與潛在風險分析
香港樓市一直備受關注,其價格波動不僅影響市民的居住環境,更牽動整體經濟的脈搏。本文將基於近期市場數據,深入分析香港樓市的現況、潛在供應、按揭趨勢,以及可能存在的風險。
貨尾量變化:短期回落難掩長期積壓
美聯物業數據顯示,2025年8月(截至30日)累計貨尾量(包括樓花及現樓)約為15,458個單位,較7月份的15,794伙略為回落約2.1%。雖然貨尾量在連續上升四個月後出現回落,但整體而言,現樓貨尾的積壓問題依然值得關注。值得注意的是,部分資料顯示,現樓貨尾量約為16,323伙,顯示已落成但未售出的單位數量仍然龐大。
未來供應:九龍區壓力最大
根據統計,無論是貨尾量還是已獲批預售樓花但尚未發售的單位,都以九龍區(包括將軍澳及西貢)佔最多,該區隨時可推出市場的新盤單位接近2.2萬伙,佔約56.7%。新界區的供應量也相當可觀,顯示未來一段時間內,九龍區將面臨較大的供應壓力。大量的潛在供應,無疑會對該區的樓價構成一定的下行壓力。
按揭市場:轉按活動增加
2025年3月,香港登記私人住宅現樓按揭2,885宗,按月增加162宗或5.9%。其中一手市場424宗,二手樓市1,705宗,轉按/現契重按有585宗。值得注意的是,轉按活動連升4個月,達到10個月高位,這可能反映業主希望通過轉按來降低利息支出,或者套取資金作其他用途。中銀香港在2024年二手私人住宅現樓按揭市場佔有率方面表現突出,成為首間全年市佔率突破三成的銀行,並連續6年稱冠,顯示其在按揭市場的領導地位。然而,整體而言,2024年登記二手私人住宅現樓按揭合約16,536宗,較2023年的20,062宗減少17.6%,連續3年下跌,跌破二萬宗,創2010年有記錄以來新低,反映二手樓市的按揭活動有所放緩。
潛在風險:供過於求與經濟影響
分析指出,如果供過於求的情況由樓花延伸至現樓,將對樓價及經濟均產生負面影響。2025年第一季度,私人住宅落成量為1,800個,按季大減47%,但按年則增一倍,施工量則按季急升3.75倍,顯示供應量的不穩定性。若大量單位湧入市場,而需求未能同步增長,樓價下跌的風險將會增加。此外,2023年香港經濟復蘇緩慢,也拖累了樓市表現。
樓市策略調整的必要性
在面對樓市挑戰時,政府和發展商可能需要調整策略。例如,按揭證券有限公司修訂按保,將樓花住宅與已落成住宅物業看齊,有利於新盤交投,但此措施主要針對新盤樓花市場。發展商也可能需要考慮調整定價策略,以更具競爭力的價格吸引買家。
未來展望:多重因素影響
展望未來,香港樓市的走向將受到多重因素的影響。一方面,新盤供應量大,下半年預計將有最多1.4萬個一手單位推出,可能對樓價構成壓力。另一方面,外部因素,例如全球經濟形勢、利率變化等,也可能對香港樓市產生影響。
總結:審慎樂觀,關注市場變化
總體而言,香港樓市目前處於一個複雜的局面。雖然貨尾量略有回落,但整體供應量仍然龐大,尤其是在九龍區。按揭市場的表現也反映出市場的謹慎態度。在這種情況下,無論是政府、發展商還是購房者,都需要密切關注市場變化,審慎樂觀地應對未來的挑戰。樓市的穩定不僅關係到市民的居住環境,更關乎香港經濟的整體發展。