香港樓市現況與潛在風險分析
香港樓市一直備受關注，其價格波動不僅影響市民的居住環境，更牽動整體經濟的脈搏。本文將基於近期市場數據，深入分析香港樓市的現況、潛在供應、按揭趨勢，以及可能存在的風險。
貨尾量變化：短期回落難掩長期積壓
美聯物業數據顯示，2025年8月（截至30日）累計貨尾量（包括樓花及現樓）約為15,458個單位，較7月份的15,794伙略為回落約2.1%。雖然貨尾量在連續上升四個月後出現回落，但整體而言，現樓貨尾的積壓問題依然值得關注。值得注意的是，部分資料顯示，現樓貨尾量約為16,323伙，顯示已落成但未售出的單位數量仍然龐大。
未來供應：九龍區壓力最大
根據統計，無論是貨尾量還是已獲批預售樓花但尚未發售的單位，都以九龍區（包括將軍澳及西貢）佔最多，該區隨時可推出市場的新盤單位接近2.2萬伙，佔約56.7%。新界區的供應量也相當可觀，顯示未來一段時間內，九龍區將面臨較大的供應壓力。大量的潛在供應，無疑會對該區的樓價構成一定的下行壓力。
按揭市場：轉按活動增加
2025年3月，香港登記私人住宅現樓按揭2,885宗，按月增加162宗或5.9%。其中一手市場424宗，二手樓市1,705宗，轉按／現契重按有585宗。值得注意的是，轉按活動連升4個月，達到10個月高位，這可能反映業主希望通過轉按來降低利息支出，或者套取資金作其他用途。中銀香港在2024年二手私人住宅現樓按揭市場佔有率方面表現突出，成為首間全年市佔率突破三成的銀行，並連續6年稱冠，顯示其在按揭市場的領導地位。然而，整體而言，2024年登記二手私人住宅現樓按揭合約16,536宗，較2023年的20,062宗減少17.6%，連續3年下跌，跌破二萬宗，創2010年有記錄以來新低，反映二手樓市的按揭活動有所放緩。
潛在風險：供過於求與經濟影響
分析指出，如果供過於求的情況由樓花延伸至現樓，將對樓價及經濟均產生負面影響。2025年第一季度，私人住宅落成量為1,800個，按季大減47%，但按年則增一倍，施工量則按季急升3.75倍，顯示供應量的不穩定性。若大量單位湧入市場，而需求未能同步增長，樓價下跌的風險將會增加。此外，2023年香港經濟復蘇緩慢，也拖累了樓市表現。
樓市策略調整的必要性
在面對樓市挑戰時，政府和發展商可能需要調整策略。例如，按揭證券有限公司修訂按保，將樓花住宅與已落成住宅物業看齊，有利於新盤交投，但此措施主要針對新盤樓花市場。發展商也可能需要考慮調整定價策略，以更具競爭力的價格吸引買家。
未來展望：多重因素影響
展望未來，香港樓市的走向將受到多重因素的影響。一方面，新盤供應量大，下半年預計將有最多1.4萬個一手單位推出，可能對樓價構成壓力。另一方面，外部因素，例如全球經濟形勢、利率變化等，也可能對香港樓市產生影響。
總結：審慎樂觀，關注市場變化
總體而言，香港樓市目前處於一個複雜的局面。雖然貨尾量略有回落，但整體供應量仍然龐大，尤其是在九龍區。按揭市場的表現也反映出市場的謹慎態度。在這種情況下，無論是政府、發展商還是購房者，都需要密切關注市場變化，審慎樂觀地應對未來的挑戰。樓市的穩定不僅關係到市民的居住環境，更關乎香港經濟的整體發展。
