香港樓市：貨尾壓力下的發展商策略與市場走向
香港樓市一直備受關注，牽動著無數市民的置業夢想和投資者的財富增長。近年來，新盤供應不斷增加，貨尾數量也隨之攀升，給發展商帶來了不小的壓力。本文將深入探討香港樓市貨尾現狀、發展商的應對策略，以及未來市場的發展趨勢。
貨尾壓力：創近年新高
根據雅虎財經的資料顯示，截至今年6月，香港新盤貨尾數量已降至20,906伙，創下逾一年新低水平。然而，早前數據顯示，2024年第三季的一手私人住宅貨尾量突破22,000個，創下近二十年新高。此消彼長，顯示貨尾數量呈現波動，但整體壓力仍然存在。加上未來供應的增加，例如2025年預計有85個新盤、共3.26萬個單位蓄勢待發，都加劇了發展商的銷售壓力。龐大的供應量迫使發展商不得不重新思考其定價策略，以便更快地去化庫存。
發展商策略：以價換量與多元促銷
面對沉重的貨尾壓力，發展商紛紛採取不同的策略以求突圍。最常見的策略是「以價換量」，即透過降價或提供優惠來吸引買家。啟德HENLEY就曾傳出減價17%促銷的消息，可見發展商降價的決心。
除了直接降價，發展商還會推出各種促銷活動，例如提供額外的折扣、贈送家電或傢俬、提供靈活的付款方式等。這些措施旨在降低買家的置業門檻，刺激銷售。
新世界發展曾傳出為求套現，急於清空柏傲莊貨尾，甚至傳出考慮以七折重推柏瓏撻訂單位的消息。儘管消息未經證實，但也反映了市場對於發展商資金壓力的關注。
施政報告影響：減辣與市場反應
香港政府的樓市政策對市場影響重大。2023年的施政報告中，市場對樓市「減辣」抱有期待。雖然具體政策尚未明確，但市場已經出現了一些反應。施政報告公佈後，部分一手及二手樓盤出現加價現象。例如，鰂魚涌南豐新邨一個單位在施政報告公佈當晚以高於市場價的價格成交，創下屋苑歷史紀錄，顯示市場情緒有所提振。
市場走向：剛需主導與投資風險
在貨尾壓力、政策調整和經濟環境等多重因素影響下，香港樓市的未來走向充滿不確定性。
剛性需求仍然是市場的重要支撐。對於有實際居住需求的市民來說，樓市的調整提供了入市的機會。然而，在利率上升和經濟下行的背景下，置業也面臨一定的風險。
對於投資者而言，樓市的投資價值需要重新評估。在供應增加和政策變動的影響下，樓市的升值空間可能受到限制。此外，利率上升也會增加持有成本，降低投資回報。
居屋市場：另一選擇
除了私人住宅，居屋市場也為市民提供了一個置業選擇。房委會推出的居屋貨尾單位，以低於市價的價格出售，吸引了不少市民的關注。居屋的價格相對較低，有助於減輕市民的置業負擔。然而，居屋的申請條件較為嚴格，供應量也有限，並非所有市民都能夠受惠。
結論：審慎樂觀，穩中求勝
總體而言，香港樓市正面臨多重挑戰，貨尾壓力是其中一個重要因素。發展商需要靈活調整策略，以應對市場變化。政府的政策也將對市場產生重要影響。對於置業者和投資者而言，需要審慎評估風險，做出明智的決策。
在不確定的市場環境下，「穩中求勝」或許是最好的策略。無論是發展商、置業者還是投資者，都需要保持理性，密切關注市場動態，才能在樓市中立於不敗之地。
