香港一手私人住宅貨尾：積壓與趨勢分析
香港樓市近年受到多重因素影響，其中一手私人住宅貨尾量成為市場關注的焦點。本文將基於現有數據，深入分析香港一手私人住宅貨尾的現況、成因，以及未來趨勢，並探討發展商的應對策略。
貨尾量持續高企：長期觀察與短期波動
根據中原地產的研究數據，香港一手私人住宅新盤貨尾量在過去數年呈現高企的態勢。2024年第三季，貨尾量升至22,154個，已連續五個季度超過二萬個的警戒水平。儘管在某些季度，例如2024年第一季，由於發展商主力減價銷售貨尾，市場一手銷售量跑贏推盤量，貨尾量曾出現短暫回落，但整體而言，貨尾積壓的問題仍然嚴峻。2024年第四季，貨尾量更達到22,323個，創下2003年第四季以來的次高紀錄，僅低於2023年第四季的22,936個。
成因剖析：供應、需求與政策的交織
一手貨尾量居高不下，是由多種因素共同作用的結果：
- 供應過剩：近年香港私人住宅落成量增加，但市場購買力並未完全跟上。2023年落成的私人住宅，截至第三季有近六成單位尚未售出，售出比例創下十年新低，反映供應壓力對貨尾量的影響。
- 樓市調控政策：政府過去推出的多輪樓市調控措施，如額外印花稅等，一定程度上抑制了投資需求，減緩了新盤的銷售速度。
- 經濟環境影響：全球經濟不明朗因素增加，加上香港本地經濟受到疫情等因素的衝擊，影響了市民的置業意願和能力。
- 加息壓力：持續加息的環境下，增加了置業者的供樓負擔，使得部分潛在買家持觀望態度。
啟德成重災區：地區差異與市場策略
值得注意的是，不同地區的貨尾情況存在差異。例如，啟德區被指出是貨尾的重災區，可能與該區新盤供應量較大，以及市場對該區發展前景的評估有關。這也反映了發展商在不同地區的市場策略需要有所調整，以更有效地去化貨尾。
發展商策略：求量不求價與貼市定價
面對貨尾積壓的問題，發展商也採取了不同的應對策略。其中一種常見策略是「求量不求價」，即透過提供更具吸引力的價格，加速銷售速度。此外，也有發展商採取「貼市價定價」策略，以更符合市場預期的價格吸引買家入市。
未來展望：挑戰與機遇並存
展望未來，香港一手私人住宅貨尾量的走勢仍存在不確定性。
- 挑戰：如果供應持續增加，而經濟環境未有明顯改善，貨尾量可能繼續維持在高位。
- 機遇：政府在2024年底全面撤銷樓市辣招後，市場氣氛有所好轉，若發展商能把握時機，推出更符合市場需求的產品，並採取有效的銷售策略，有望加快去化貨尾。此外，如果美國聯儲局在未來減息，也可能進一步刺激樓市需求。
結論：靈活應變，方能突圍
總而言之，香港一手私人住宅貨尾問題是一個複雜的議題，受到多種因素的影響。面對市場的挑戰，發展商需要密切關注市場動態，靈活調整銷售策略，並積極與政府溝通，共同尋找解決方案。只有透過持續的努力，才能有效減輕貨尾積壓的情況，促進香港樓市的健康發展。
