香港樓市多面睇：甲廈租金續跌、商舖市場現曙光？
香港樓市近年經歷多重挑戰，從甲級寫字樓到商舖市場，都呈現出複雜且不斷變化的景象。本文將深入剖析當前香港樓市的各個層面，剖析甲廈租金下跌、空置率上升的困境，以及商舖市場在疫情後復甦的潛力，同時也會關注到一些特殊個案，如業主失蹤、租客逆權侵佔等，力求全面展現香港樓市的全貌。
甲廈市場：寒冬未盡，租金續跌
測量師行的報告指出，香港甲級寫字樓市場正面臨持續的租金下調壓力。2024年整體甲級寫字樓租金已下跌約7.9%，預計今年將再下調約9%，空置率也將上升約1.5個百分點。這顯示甲廈市場的寒冬尚未結束，租戶持續尋求更具成本效益的辦公空間，導致整體租金水平受壓。中環、金鐘等核心商業區的甲廈租金也未見底，部分投資者甚至面臨物業空置一年以上，租金回報僅1.8厘的窘境。
商舖市場：傳統旅遊區衰落，民生區崛起
與甲廈市場的疲軟形成對比的是，商舖市場呈現出更為複雜的局面。疫情對旅遊業造成重創，導致傳統旅遊區的商舖空置率高企，租金大幅回落，甚至出現「旅遊區商舖租金不及疫前一半」的情況。然而，隨著消費模式的轉變，民生區的商舖卻逆勢崛起。一些原本位於核心商業區的商戶，轉向民生區發展，帶動了這些區域的商舖租值上升。例如，深水埗大南街一帶的「文青蒲點」，租值逆勢上漲逾兩成。此外，一些旺區大舖也開始採取更靈活的策略，例如以短租形式放租，並大幅降低租金，吸引民生品牌進駐。
零售市場：挑戰與機遇並存
仲量聯行的報告指出，香港零售市場正面臨六大挑戰，包括消費模式轉變、遊客結構變化等，導致商舖租金難以重返高峰期水平。然而，隨著跨境旅遊的恢復，優質商舖租金也出現了四年以來的首次明顯回升。預計今年全年街舖租金將上升10%至15%，商場租金則持平至升5%。這顯示零售市場正在逐步復甦，但復甦之路仍然充滿挑戰。
特殊個案：業主失蹤與租客逆權侵佔
除了整體市場趨勢外，香港樓市也存在一些特殊的個案，例如業主失蹤、租客逆權侵佔等。深井浪翠園一單位因業主失蹤廿年，長期欠交管理費而被收回強拍，引發了租客對於「逆權侵佔」的討論。雖然「逆權侵佔」在法律上具有一定的可行性，但需要滿足嚴格的條件，且過程複雜，並非易事。
地產商策略：寬免租金與債務危機
在疫情和經濟下行的雙重壓力下，一些地產商開始採取寬免租金的措施，以幫助商戶渡過難關。太古地產就宣布向旗下商場關閉處所的租戶提供租金寬免。然而，減租也會對物業估值產生負面影響，甚至可能引發銀行「call loan」，對地產商的財務狀況造成壓力。
內地客買樓：以租養貸的夢想與現實
自香港政府撤銷樓市「辣招」後，吸引了不少內地客來港買樓。許多內地客希望通過「以租養貸」的方式來減輕供樓壓力。然而，現實情況可能並不如預期，部分內地客發現租金收入難以覆蓋供樓支出，最終後悔入市。
對未來樓市的展望
綜合以上分析，香港樓市的未來走向仍然充滿不確定性。甲廈市場短期內難以擺脫租金下跌的壓力，商舖市場則有望在旅遊業復甦的帶動下逐步回暖。然而，消費模式的轉變、地緣政治風險等因素，也可能對樓市復甦造成阻礙。
調整心態，應對樓市新常態
面對複雜多變的樓市環境，投資者和租戶都需要調整心態，採取更為謹慎和靈活的策略。投資者應更加關注物業的長期價值，避免過度追求短期回報。租戶則應充分利用市場上的議價空間，尋找更具成本效益的辦公和經營場所。只有這樣，才能在樓市的新常態下立於不敗之地。
